立ち退き交渉について
立ち退き交渉とは？
「立ち退き」とは、賃貸借契約において、賃貸人（オーナー）が、建物の建て替えや取り壊し、又は、自己使用の必要性等の理由から、契約違反等のない賃借人（テナント事業者）対して、契約期間の更新拒絶、又は、解約申し入れを行い、物件からの退去を請求することをいいます。
（注：一般的な用語の用法として、「立ち退き」という用語に、家賃滞納や無断転貸などの契約違反を理由とする賃貸借契約の解除による明渡請求を含める場合もありますが、当サイトでは、契約違反がある場合を除外しております。）
立ち退き交渉の流れ
賃貸人側において、建物の建替えや取り壊し、売却等の処分、若しくは、自己使用の必要性等があり、賃借人側に契約違反等の落ち度がない場合、賃貸人が賃借人に立ち退きを求めるためには、更新拒絶や解約申入れの意思表示を行う必要があります。
立ち退き料について
立ち退き料とは、賃貸人による更新拒絶等の「正当事由」の有無を検討する際に、賃貸人側の正当事由を補強する、財産上の給付のことをいいます。
一般的には、一時金として金銭が支払われることが多いですが、事案によっては、代替物件の提供や、賃貸物件に付属する動産の譲渡の場合もあります。
立ち退き料の算定
立ち退きの裁判において、裁判所が立ち退き料を算定する場合、定型的な方法があるわけではなく、個々の事案により、諸事情を総合考慮の上、立ち退き料が算定されています。
立ち退き料が発生しない場合
賃借人に契約違反（債務不履行）がある場合、賃貸人は、賃借人に催告の上、賃貸借契約を解除することができます。
この場合、契約違反を理由とする賃貸人からの一方的な解除となるため、契約期間の更新拒絶や解約申し入れの場合とは異なり、借地借家法第２８条は適用されません。
そのため、「正当事由」ルールが適用されず、立ち退き料が発生することはありません。
Ｑ＆Ａ
立ち退き交渉に関するＱ＆Ａはコチラをご覧ください。
この記事を書いた人 弁護士 利根川竜一
慶應義塾大学法学部法律学科、中央大学法科大学院卒業、2012年弁護士登録。
弁護士登録から現在まで、不動産問題と建築トラブルに特化し、トラブル解決に携わってまいりました。立ち退き交渉に関しては、特にテナント事業者側に力を入れており、立ち退き料の獲得や増額について、複数の実績がございます。