喫茶店2店舗について5120万円、5215万円の立ち退き料を認めた裁判例
はじめに
立ち退きコラム第１３回目の今回は、新宿区の喫茶店２店舗について、５１２０万円、５２１５万円の立ち退き料を認めた裁判例をご紹介します。
この事例は、賃借人が、ビル内の４区画を賃借し、そのうちの２区画を喫茶店の店舗として使用しており、その他を倉庫として使用していたという事案でした。
立ち退き料の算定に関して、裁判所が、鑑定人の鑑定結果、及び、原告側が提出した鑑定結果を比較しながら費目ごとに緻密な検討を行い、原告側の正当事由と衡量した上で金額を算定しているため、立ち退き料の算定方法を検討する上でとても参考になる裁判例です。
東京地方裁判所平成２６年７月１日判決
事案の概要
- 物件所在地：東京都新宿区（新宿駅西口）
- 用途： 喫茶店（本件店舗＜イ＞、＜二＞）、鍵・靴の修理店（本件店舗＜ホ＞）
- 賃貸人が立ち退きを求めた理由： 老朽化による建て替え、再開発
- 当事者等
Ｘ：原告（賃貸人・法人）。カメラ・家電の量販店を営業する株式会社。新宿駅西口付近で、同量販店の新宿西口店を営業している。
Ｙ１：被告（賃借人・法人）。本件ビルのうち、本件店舗＜イ＞、本件倉庫＜ロ＞、本件倉庫＜ハ＞、本件店舗＜二＞を賃借しており、本件店舗＜イ＞、＜二＞にて喫茶店を営業している。
（本件倉庫＜ロ＞、＜ハ＞については、本件店舗のための更衣室・倉庫として使用。）
Ｙ２：被告Ｙ１の代表者。本件ビルのうち、本件店舗＜ホ＞にて、鍵・靴修理の店を経営している。
裁判所の判断－正当事由について
（賃貸人Ｘの事情）
（１）Ｘは、本件ビルを取り壊し、その道路を挟んで西側に位置するｂ館などと一体として再開発を行う計画（以下「本件計画」という。）を有している。
（２）本件ビルは、昭和４６年２月２８日に昭和５６年建築基準法施行令改正前の基準で新築されたものであり、４８年ないし５０年と見積もられる経済的耐用年数の８割ないし９割程度が経過している。
⇒東日本大震災発生前に耐震補強工事がなされているとはいえ、本件ビルは相当程度老朽化していると考えられる。
（３）Ｘが、ｂ館を主体として大規模な「ｄ店」を構えているところ、ｂ館のほかは多数の手狭なビルに店舗が分散していること、本件ビルの周辺地域では集客力のある大型商業施設の開発・再生が続いているなど、商業化や土地の高度利用が進んでいることに加え、本件ビルは相当程度老朽化していると考えられることを考慮すると、Ｘがｂ館との一体的再開発を企図して同館の東側に隣接する本件ビルを取得したことには、一定の必然性・合理性があるということができる。
（４）本件ビルのテナントの多くが、Ｘの要請を受けて退去しており、本件ビルの空室率は約９５％であることが認められ、Ｘは、本件各区画の明渡しを受けて早期に本件計画を実行することについて切実な必要性を有しているといえる。
⇒このような状況は、Ｘが自ら生じさせたものではあるが、Ｘが本件計画の合理性を説明しテナントがこれを受け入れたことを示すものでもあるから、上記必要性は正当事由の判断に当たって相当程度考慮に入れるべきものといえる。
（賃借人Ｙの事情）
・Ｙ１は、本件ビルが竣工した昭和４６年から、本件店舗〈イ〉、本件倉庫〈ロ〉、本件倉庫〈ハ〉及び本件店舗〈ニ〉を賃借しており、本件店舗〈イ〉を喫茶店として、本件倉庫〈ロ〉を同店舗のための従業員控室・更衣室として、本件倉庫〈ロ〉を同店舗のための倉庫として、本件店舗〈ニ〉を喫茶等の店舗として使用している。
↓
本件店舗〈イ〉及び〈ニ〉においてＹ１が経営している喫茶店は、長年の営業により固定客が付いており、雑誌やテレビに取り上げられたこともあることが認められ、Ｙ１が引き続き上記各店舗の使用を必要とする事情が認められる。
⇒しかし、上記営業内容に鑑みると、十分な金銭的補償がなされれば、適当な代替物件を選定し、店舗を移転することも不可能ではないといえる。
（結論）
以上の諸事情を踏まえると、適正な立退料が提供されれば、Ｘの解約申入れは正当事由を満たすと解される。
裁判所の判断－立ち退き料について
立退料の額を算定するに当たっては、移転実費のほか、借家権そのものが有する財産的価値（借家権価格）及び営業上の損失に対する補償額を考慮した上、そのうち立退料以外の事情による正当事由の充足度を踏まえた一定額とするのが相当である。
↓
（借家権価格）
本件各区画の借家権価格については、
・裁判所が選定した鑑定人Ｃの鑑定結果（Ｃ鑑定）
・Ｘ提出による不動産鑑定会社作成の鑑定結果（Ｘ鑑定）
がある。
また、本件ビルの別区画の借家権価格について、Ｙ提出の不動産鑑定結果（Ｙ鑑定）がある。
↓
・Ｃ鑑定は、控除方式、割合方式を平均して１億０２７０万円と算定。
・Ｘ鑑定は、賃料差額方式、控除方式の価格を関連付けて得た価格を標準として、割合方式を参考にして、１０００万円と算定。
↓
しかし…
・賃料差額方式による算定結果は、借家権自体の価値を示すものとは解し難く、むしろ移転実費算定の上で参照するのが相当である。
・また、控除方式による算定結果は、貸家及びその敷地を購入しようとする者にとっての適正な売買価格を判断する資料ではあるが、必ずしも借家権自体の有する財産的価値を表すものとはいえない。
⇒そこで、Ｃ鑑定及びＸ鑑定書が採用する各方式のうち、割合方式（借家権割合により求めた価格）による算定結果を基本とし、控除方式は参考にとどめるのが相当である。
↓
Ｃ鑑定の中で算定した、割合方式による評価結果１億１３８０万円を採用。
（移転実費）
・Ｃ鑑定では、新規賃料との差額月額４９万６０００円を５年分保証するのが相当としている。
⇒しかし、同鑑定が参照した賃貸事例の賃料等は、概ね、現行賃料等を下回っている。
⇒Ｃ鑑定が、これらの賃料等を上回る新規賃料等を前提とした理由は不明確である。
⇒賃料の差額補償相当額は０円とする。
・一時金の額については、返還が予定されていないもの（礼金）と返還が予定されているもの（敷金）に分け、後者については、Ｘから返還される現行敷金を控除した上で借り入れ金利を算定するＸ鑑定の手法が合理的。
⇒本件店舗＜イ＞、本件倉庫＜ロ＞、本件倉庫＜ハ＞につき、１７８万円、本件店舗＜二＞につき１６２万円となる。
（営業損失）
・Ｙ１は、本件店舗＜イ＞及び＜二＞に代わる新規開業のための内装工事等に１店舗当たり４０００万円程度、２店舗で８０００万円程度の費用を要すると主張。
また、これまで使っていた高級なコーヒーカップを廃棄して買い直したり、いすを塗装し直したりする必要があるとして、１店舗４００万円程度、２店舗で８００万円程度の費用が見込まれると主張。
↓
・コーヒーカップの買い直しの必要性については客観的な裏付けがあるとはいえず、営業損失に算入することはできない。
・一方、内装工事業者の見積金額や工事費用の実績を踏まえると、内装工事、什器備品等を備えるために、１店舗当たり、概ね３５００万円を要する。
⇒この金額は、コーヒー店の大手フランチャイザーが公表している新規開業資金の例よりも高水準であるが、Ｙ１の経営する喫茶店の内装等のこだわりが顧客に評価されていることも窺えることに照らすと、不相当とまではいえない。
↓
・本件店舗＜イ＞及び＜二＞の営業利益の額は、２店舗合わせて年５１０万円～６８３万円である。
⇒一定期間分を営業損失として加算する。
・また、解雇予告手当は、２００万円程度と見積もられる。
↓
以上の内装費用、什器備品の整備、営業再開までの休業損失、営業再開までの顧客の喪失等による損失、従業員に対する解雇予告手当などを併せて、１店舗当たり４０００万円と見積もることができる。
（立ち退き料の額）
以上の事情を考慮すると、
・本件店舗＜イ＞、本件倉庫＜ロ＞＜ハ＞については、借家権価格の２分の１である２６２０万円に、移転実費・営業損失のうち２５００万円を加算した５１２０万円
・本件倉庫＜二＞については、借家権価格の２分の１である２７１５万円に、移転実費・営業損失のうち２５００万円を加算した５２１４万円
を立ち退き料とする。
まとめ
このように、本事例では、裁判所は、鑑定結果等を参照しながら、借家権価格、移転実費、営業損失を算定した上で、立ち退き料以外の正当事由の充足度を踏まえた上で、算定結果に５０～６０％の料率を乗じた金額を立ち退き料として認めました。
立ち退き料が、正当事由を補完する要素であること、また、その内訳としては借家権価格、移転実費、営業損失が含まれているとされていることからすると、本事例の計算方法は、理論的枠組みに沿った計算方法であると思われます。
また、Ｙ１が主張する内装工事費の判断に関しても、Ｙ１が内装等について高級志向のこだわりを取り入れていることを考慮して、一般的なコーヒー店のフランチャイザーの新規開業費用よりもやや高水準の費用を認めており、個別の事情も考慮されている点で妥当な判決であると思われます。
この記事を書いた人 弁護士 利根川竜一
慶應義塾大学法学部法律学科、中央大学法科大学院卒業、2012年弁護士登録。
弁護士登録から現在まで、不動産問題と建築トラブルに特化し、トラブル解決に携わってまいりました。立ち退き交渉に関しては、特にテナント事業者側に力を入れており、立ち退き料の獲得や増額について、複数の実績がございます。